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界面新闻记者 | 王妤涵
刚刚昔时的五一假期，深圳迎来一波出游热，位居国内热点旅游主想法TOP10榜单，市内各大旅游景区东说念主潮涌涌。
深圳市文化广电旅游体育局统计数据裸露，5月1日-5日历间全市共理财游客696.36万东说念主次，同比增长36.3%；实现旅游收入54.32亿元，同比增长40.8%。
旅游热也反映到轨说念交通鸿沟。据深圳地铁统计，5月1日-5日，深圳轨说念交通共理财游客超4519.84万东说念主次，日均客流903.97万东说念主次，较旧年同时增长26.1%，创积年五一客流量新高，多项盘算刷新历史峰值。
深圳轨说念交通2024年的客流发扬也创下历史新高：全年客运量打破30亿东说念主次，单日总客运量初度打破1100万大关，客流强度合手续稳居世界首位。
相关词，深圳城市轨说念交通亮眼的客流增长数据背后，深圳市地铁集团（以下简称“深铁集团”）也濒临着失掉压力。2024年全年实现营收211.89亿元，同比下落15.74%；归并报表范围内发生失掉334.6亿元。
这一反差，也折射出深铁集团在“轨说念+物业”格局深入期遭受的行业性挑战。
营运数字显贵增长
举座来看，深铁集团旧年在客运量和运营里程上的发扬较为亮眼。这一成绩的取得，是深圳城市东说念主口流动加快与运营斥逐栽植的共同作用。
深圳地铁的客流强度和线网密度均位列世界第一，这意味着每公里轨说念承载的客流量远超其他城市，单元资源旁边斥逐达到极致。
2024年，深圳地铁新增了3号线四期、7号线二期、11号线二期、12号线二期、13号线南段等5条新线（段），新增里程约28公里，运营总里程达595.1公里，共18条知晓，线网密度稳居世界第一。
且城市“1公里地铁率”已高达97%，简短高效的轨说念交通“1小时糊口圈”已初步成型。
除了新知晓的绽放，深圳地铁在既有知晓的运营斥逐上也有显贵栽植。
2024年，深圳地铁线网客运强度达1.49万东说念主次/公里日，流畅16个月稳居世界首位。岑岭时段，3条知晓跑进2分钟闭幕，这一运营斥逐在全球地铁系统中也处于率先水平。
在营收方面，尽管全年营收同比下落15.74%，但轨说念交通运营及资源筹划业务算作深铁集团营收的主要开首仍保合手了强盛增长。
2024年，该业求实现收入129.7亿元，同比增长26.69%，占收入比重的61.23%。这主要收货于客流量的大幅增长以及非票务收入的栽植。举例，地铁商圈的热度束缚攀升，带动了贸易、物业管事等筹划性业务收入的增长。
房地产下行周期困局
尽管客运量和运营斥逐发扬优异，深铁集团2024年归并报表范围内仍失掉334.6亿元，主要原因在于房地产行业下行对其“轨说念+物业”格局（即以巨匠交通为导向的概括物业斥地，TOD格局）的冲击。
深铁集团自2004年运转探索“轨说念+物业”格局，通过地铁站点附进物业斥地，以地皮升值收益反哺轨说念交通诞生运营。
在昔时房地产市场茁壮技巧，该格局为地铁诞生提供了艰苦资金支合手，推动了深圳地铁集聚的快速彭胀。
但2024年房地产行业的合手续低迷，严重影响这一格局的奏效。证据深圳市住建局数据，2024年深圳新建商品住宅成交量约3.5万套，较2021年岑岭期近乎腰斩，市场举座呈现“价稳量跌”态势。
深铁集团的站城一体化斥地业务也受此影响，2024年实现收入79.17亿元，同比下滑46.23%，占收入比重的37.36%。
关于该业务收入下滑，深铁集团在年报中讲明注解称“主要系房地产周期性结转影响所致”。
房地产市场的下行也导致深铁集团的存货增多。限度2024年年末，存货为1035亿元，占钞票总和的比例为13.86%，同比上涨12.26%。多量的存货积压不仅占用了企业的资金，还濒临着市场价钱波动带来的减值风险。
除了站城一体化斥地业务的下滑，深铁集团对万科的投资失掉亦然导致失掉的艰苦原因。
算作万科的第一大鼓舞，深铁集团在2024年因万科功绩失掉，对其永久股权投资证明投资失掉，并计提投资减值损失。
这一失掉在归并报表中体现为334.6亿元的无数失掉，特出了昔时五年净利润的总和。
万科2024年财报裸露，其全年营收下落约26%，净利润更是大幅下滑，这径直牵扯了深铁集团的举座功绩。
更深脉络的问题在于行业性挑战。
地铁诞生与地产斥地的“时分差”在周期波动中被放大，轨说念交通需超前贪图，而地产收益依赖后期杀青。当房地产行业进入下行周期，前期插足与后期收益的错配径直导致财务报表“失血”。
这一矛盾也体当今深铁集团的债务发扬中。截止2024年末，深铁集团的总钞票为7462.81亿元，钞票欠债率为59.60%，总钞票盘活率为0.03，应收账款盘活率为7.20，存货盘活率为0.22。
按照2024年EBITDA鸿沟，公司年度可产生现款流智商为-230.67亿元。限度目下，公司取得的总授信额度为6264.68亿元，已使用额度为1475.14亿元。流动比率和速动比率分离为1.26和0.36，裸知道公司在短期偿债方面存在一定压力。
盈利仍为地铁公司的共性难题
深圳地铁的窘境并非孤例，在全球范围内，仅中国香港地铁等少量数企业能实现盈利，其中枢依赖的是“轨说念+物业”格局中地产斥地的逾额收益。
但这一格局的得手需要高度集约的地皮策略和市场红利撑合手，在当下国内房地产行业转型期已难以复制。
从行业划定看，地铁的准巨匠居品属性决定了其盈利窘境。
地铁算作巨匠管事行为，其订价受到策略限定，而算作重钞票名目，其资本回收周期长达数十年。
以深圳地铁为例，其票价实施“里程分段计价”，最高票价为14元，平均票价为4.3元。若按照2024年深圳轨说念交通全年客运量30亿东说念主次计算，票务收入也唯有约129亿元，仍然难以遮掩电费、东说念主力、折旧等刚性运营资本。
若只靠票务收入，需将票价提高至16元/东说念主次才气盈亏均衡，这彰着与地铁的巨匠管事属性违抗。
而破解这一困局需要多元旅途探索。短期来看，深圳地铁正在尝试的通过数字化管事（如多语种智能末端、行李寄存柜）不错栽植非票务收入；中永久来看，则需总结“轨说念+物业”格局的优化，比如将斥地要点从住宅转向合手有型贸易物业，重点斥地长周期收益的写字楼、阛阓，减少住宅依赖等等。
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