作家 | 王晗玉
剪辑 | 张帆
日前，市集音问称阿里巴巴正以约 70 亿港元的价钱洽购位于香港铜锣湾的港岛壹号中心。要是走动达成，这家科技巨头的香港办公室将从现在租用的时间广场，搬进自家抓有的铜锣湾新晋地标。
内资大厂赴港置业，或在一定进度上体现了香港房地产的眩惑力正在还原。
香港股市则比楼市先一步开释"吸金智商"。从岁首南下资金涌入鼓吹港股领涨众人，到 7 月众人外资加快回流，至 10 月 10 日，恒生指数年内已累涨 54.22%，恒生科技指数更是上升 66.29%。
而回归历史上的指数走势也可发现，香港股市频频对楼市具有起初效应。阐明 Wind 数据，2015 年 8 月于今，代表香港楼市价钱的华夏城市起初指数概况与恒生指数走势一致，且前者基本滞后数个月。
华夏城市起初指数与恒生指数趋势对比 图源：Wind
来到当下，恒生指数插足新一轮上升周期，市集又频有内资、外资抄底房地产的动态传出，这是否将鼓吹香港楼市走向企稳乃至复苏？
香港房钱、楼价皆涨，阿里买楼锁死成本？
刻下市集地传阿里巴巴意欲购置的港岛壹号中心位于告士打谈 281 号，为一幢 24 层的甲级写字楼，由文采东方旅店集团抓有。该写字楼总面积约 50 万日常英尺，零卖楼面约 5.5 万日常英尺，每层楼面面积跳动 2 万日常英尺。
据市集音问，阿里巴巴洽购的是这栋写字楼最顶的 13 层楼面，总面积约 27 万日常英尺。以 70 亿港元的走动价钱谋略，相配于逐日常英尺 2.6 万港元。
要是走动达成，阿里巴巴将告别多数内地大厂在港租用办公室的传统，一旦变身业主。
而在香港住宅房钱、楼价皆涨，写字楼租借需求增强、房钱跌幅收窄的趋势下，一次性"买断"，也意味着阿里巴巴能以刻下较低的价钱和资金成本抓有办公物业，并招架曩昔可能发生的房钱成本上升。
本月 8 日，谢意梁行香港董事总司理萧亮辉就曾提到，本年三季度香港甲级写字楼的净吸纳量及新租借成交仍保抓活跃，曩昔两三年香港写字楼市集暂无新名堂落成，将插足库存与新货的消化期。其中，中区写字楼施展最好，三季度房钱跌幅进一步收窄。
而关联到私东谈主住宅市集，香港房价已结结子实流畅涨了四个月。
9 月，香港差饷物业估价署最新数据浮现，7 月份香港私东谈主住宅楼价指数报 287.9 点，环比上升 0.4%，并已连升四个月，累计升幅跳动 1%。这是自 2023 年 1-4 月后，该主义再度出现"四连升"款式。
而香港房钱水平更为坚挺，至 7 月份已流畅八个月上升。7 月房钱指数报 196.3 点，接近 2019 年 8 月的历史高位 200.1 点。
2025 年 7 月香港住宅房钱指数冲到了 196.3 点，流畅 8 个月上升，创下近 6 年新高。私东谈主住宅房钱指数已流畅 7 个月上升，地铁口房源空置率浩大低于 3%，部分区域房钱答复率可达 4%-5%，酿成"房钱托底、房价稳升"的良性轮回。
据华泰证券统计，此前香港住宅房钱答复率插足上升通谈。截止 2025 年 3 月，A 类（袖珍单元）至 E 类（大型豪宅）单元的房钱答复率分辨为 3.7%、3.2%、2.8%、2.6% 和 2.4%。而其时部分银行按揭利率一度低至 2%。
图源：华泰证券商议所
房钱答复率高于房贷利率，意味着香港房地产市集租售比进一步竖立，酿成 "供平过租" 表情。这一变化改善了房地产的投资属性，也为后续市集需求开释与复苏奠定了基础。
这一配景下，阿里巴巴抄底房地产的音问，更像是为香港楼市注入了一针强心剂。
"股楼共振"或将重现
与大厂抄底开释的积极信号肖似，自 2024 年 9 月以来，港股举座上升的态势也为楼市企稳开释了催化剂。
一方面，随同港股 IPO 回暖，香港金融业复苏，鼓吹香港甲级写字楼在本年前三个季度需求及租借能源增强——算作香港经济的中枢，金融业在写字楼租借市集占比跳动 50%，该行业向好可带动其他行业租借需求。
另一方面，更要紧的是，回归此前几轮恒生指数的牛市，也总在后续带动了香港房地产市集的抓续蕃昌。
如 2003 年 SARS 后的经济复苏阶段，恒生指数从 2003 年 3 月的 8634 点涨至 2007 年 10 月的 31353 点，涨幅达 263%，而私东谈主住宅成交量同比增速在 7 个月后转正，楼价同比增速则在 11 个月后回升。
SARS 后复苏周期，香港股市、楼市成交量复苏节律对比，图源：华泰证券商议所
SARS 后复苏周期，香港股市、楼价复苏节律对比，图源：华泰证券商议所
又如 2009 年 QE 货币宽松周期中，恒生指数触底后 5 个月，楼市成交量运转反弹，8 个月后楼价终了同比正增长。
QE 货币宽松周期，香港股市、楼市成交量复苏节律对比，图源：华泰证券商议所
QE 货币宽松周期，楼价复苏节律对比，图源：华泰证券商议所
基于几轮周期的指数趋势对比，华泰商议以为，香港股市与楼市在趋势上存在联动关系，恒生指数的上升频频起初于楼市成交量和价钱的竖立。
同一刻下来看，这一法则似乎仍在不竭。
2024 年 9 月以来，港股市集举座迎来估值竖立，恒生指数已抓续上升超 44%，而香港私东谈主住宅楼价指数也从本年 3 月流畅上升。
华夏地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰示意，港股近日施展强势，恒指回升，投资者信心回流，资金又松动，楼市当然不错搭上"顺风车"。
谢意梁行则预测，2025 年全年香港楼市成交量有望达到 58000 至 60000 宗，全年楼价有望止跌回升至最多升 2%。
是手艺去香港买楼了？
股市活跃拉动下，后续香港楼市复苏还有三个驱登程分：股市带来的钞票效应、供需结构以及利率水平。
起初，跟着港股市集估值竖立，更多中概股、内资科技股和浮滥股经受赴港上市，进一步推升了港股市集的活跃度。2025 年上半年港股 IPO 融资额重夺众人首位。老本市集带来的钞票效应外溢至楼市，有望酿成 "股市活跃—资金流入—楼市回暖" 的正向轮回。
其次，在供需层面，从港府供地量来看，2025 年 1-2 月地政总署卖大地积近 6 万平，已跳动 2023 年全年。总供应鸿沟督察高位，反应需求复苏去化速率有所改善。
更要紧的是，在影响香港楼市的中枢变量上，利率走势已明确指向"永恒下行"。由于香港扩充关联汇率轨制，不同期限的 HIBOR 利率均受好意思联储货币策略主导。2025 年好意思联储抓续降息且预期曩昔抓续降息的趋势显着。
落实到楼价上，谢意梁行统计浮现，至 9 月香港全城二手房逐日常尺报价回升至 12500 港元，较 8 月环比微涨 0.02%。
同期，楼市成交数据的改善更显着。本年前 8 个月，香港新址、二手房成交量分辨为 1.3 万份和 2.7 万份，同比分辨增长 13.9% 和 13.8%。9 月单月，香港二手住宅注册量达到 3351 宗，环比上升 29.3%。
楼市销售呈现"量价皆升"态势，而香港房钱水平已率先回升至历史高位。至本年 8 月，香港三大板块房钱水平举座超过 2019 年 8 月的高点。
图片数据开头：香港差饷物业估价署、Wind
值得驻防的是，传统中房钱最低的新界自 2024 年底以来房钱涨幅冉冉跳动港岛和九龙。究其原因，则是客岁港府"高才通"计算眩惑浩大内地东谈主才及留学生涌入，导致市集对新界板块的大围、元朗等租借需求繁荣，同期当地新增供应有限，供大于求鼓吹新界房钱上升。
不外体育游戏app平台就房钱答复率来看，新界仍不足港岛和九龙。因此关于投资客而言，后两者已经置业首选。
图片数据开头：安堵客
尤其在本轮金融业复苏复旧香港楼市回暖的配景下，金融业办公租借、购置需求普及，金融从业者收入水平与做事情状亦同步普及，起初受益的势必是金融企业扎堆的"港岛精英圈"。该地楼市也更易赢得"金融东谈主才房钱托底、产业结构带动需求"的房价复旧。
洽商后续，多家机构对香港楼市抓乐不雅作风。华泰证券洽商，本年下半年香港私东谈主住宅成交量价将企稳回升，2025 年、2026 年景交量同比分辨增长 3%、5%，成交价钱同比分辨上升 0%、3%；瑞银洽商，要是好意思联储抓续减息且好意思国长债息率下落，2025 年香港楼价及房钱将同步上升 5%-10%；财通证券则判断，香港楼市已插足新一轮复苏周期，腹地开垦商与买卖运营商将率先受益。
不外，市集仍需警惕潜在风险。刻下香港已完工未售的私东谈主住宅库存达 28000 套，去化周期跳动 21 个月，高于历史均值的 9.3 个月，库存压力可能制约房价上升幅度。此外，好意思联储降息节律亦存在不细目性，重迭众人经济复苏放缓等身分，也可能影响资金流入香港市集的节律。
